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Artículo escrito por Elizabeth Krukova publicado en "Russkaya América" periódico, septiembre de 2008..

VENTA CORTA un salvador o un asesino?

Comprender la naturaleza de una venta corta

Las ventas cortas de todos los а repente se convirtió en un término popular en el sector inmobiliario. Algunos compradores están a la caza de ellos, otros, al contrario, se desconectan por ellos y correr rápido desde cualquier acuerdo llama una venta corta. El motivo de tal reacción mixta no es un misterio. Por un lado los compradores saben que si se trata de una venta corta, el precio más probable es una ganga, por el otro, aquellos que han tratado de poner una oferta en una venta corta ajuste sabe lo frustrante que puede ser.

Las ventas cortas existía mucho antes, pero fueron tratados por lo general como "ejercicios de préstamo". Las ventas cortas son un proceso de "reducción" o la disminución de la deuda (la hipoteca) que grava una parcela de bienes inmuebles (la casa o propiedad de inversión). Acortar la deuda significa que la persona que ostente la deuda (el prestamista, el Banco) se compromete a liberar su derecho de retención sobre los bienes inmuebles por menos de la cantidad que el prestamista se debe según el pagaré. Por ejemplo, adquirió la propiedad por $ 500,000, después de todos los pagos de la hipoteca de su deuda (la deuda sobre el capital) es de $ 450.000. Usted se dio cuenta de que no puede permitirse el lujo de hacer los pagos nunca más debido al cambio en las circunstancias personales. Otro logro bastante triste que te golpean es que usted no puede vender su casa ahora incluso por $ 450.000. Decir, puede venderlo por 430.000 dólares y quiere convencer a su Banco a aceptar 430.000 dólares para la propiedad y la versión que de cualquier obligación de pagar el resto de "corta" la cantidad de $ 20,000. Esta es una venta corta.

También debe tener en cuenta que su objetivo en un entorno venta corta es convencer al Banco de perdonar no sólo la cantidad restante de la deuda pendiente, en nuestro ejemplo, $ 20.000, sino también la comisión del corredor, que por lo general es igual a 6% del valor de la propiedad , y los costos de cierre, que fácilmente podría ejecutar hasta $ 10.000.

La ejecución y los detalles de una venta en descubierto son muy complicados. La naturaleza de cada situación de venta corta no es idéntica y muy a menudo el objetivo que queremos conseguir es un objetivo en movimiento y al parecer frustrante imposible de alcanzar.

¿Qué venta corta media para el vendedor?

¿Quién califica - Y ¿Por qué un prestamista quiere aceptar un pago menor de la deuda pendiente

Obviamente, el prestamista podría aceptar menos dinero de lo que no debe salir la bondad de su corazón. Prestamista tiene su propio incentivo de que no va a querer mantener un préstamo asegurado en sus libros en los que tiene pruebas de que la seguridad ha disminuido notablemente en el valor y la relación préstamo / valor en virtud del cual se hizo el préstamo original es ahora "al revés", es decir, el valor es inferior al importe del préstamo. La parte del préstamo que no está de acuerdo con el original del préstamo a valor es, para fines de auditoría del banco es claramente garantizados. Esto es malo para el prestamista, el prestamista está obligado a dejar de lado las finanzas mismo una copia de seguridad (seguro) del préstamo.

En función de la lengua en su acuerdo de préstamo, el valor negativo podría ser una razón para declarar su préstamo de una infracción por el banco y exigir el pago completo inmediatamente.

Muy a menudo, el deseo de descargar la propiedad con valor negativo se realiza con base en los cálculos económicos realizados por el dueño de la propiedad. El dueño decide que es mejor tomar una pérdida ahora de una cantidad determinada de dinero en lugar de seguir pagando intereses, seguros e impuestos en exceso de los ingresos de la propiedad. Con la situación actual en el mercado que nadie sabe cuándo va a volver a los valores y las pérdidas podrían ser recuperados.

En cualquier caso, el prestamista prefiere deshacerse de la negativa de préstamos garantizados. El prestatario tiene la misma meta - deshacerse de la propiedad. La pregunta sigue siendo, que lleva a la pérdida de los valores cayó? Cada parte quiere cambiar las pérdidas por el otro, y el pánico en el mercado trae los valores de propiedad todavía aún más bajo.

Hay varios escenarios caso de la eliminación de la propiedad. una primera y más obvia es que el propietario ha de dinero extra y sólo se puede vender la propiedad (si es que decidió no seguir con la esperanza de volver al valor original) y pagar el importe restante en el banco al cierre de modo que el préstamo se paga en su totalidad.

En segundo escenario es cuando el prestatario no tiene liquidez para pagar la cantidad restante del préstamo, sin embargo, tiene otros activos, que se puede utilizar a (1) de prestar una garantía asegurada alternativa a la entidad crediticia, como una primera o segunda hipoteca en otra propiedad del prestatario de propiedad que tiene valor patrimonial, o (2) que el prestatario firma un nuevo pagaré o modificados que no es segura y pagaderos en un período fijo de tiempo.

Tercer escenario caso es cuando el prestatario está experimentando dificultades financieras extremas. Sólo en este caso, el Banco podrá decidir perdonar a la cantidad no pagada a la entidad crediticia. Sólo que no tienen la equidad o la caída de valor no es una dificultad desde el punto de vista del Banco. Siempre y cuando el deudor es de colección, es decir, tiene activos, el Banco cobrará. La dificultad puede ser la pérdida de ingresos, el divorcio, problemas médicos y la necesidad de pagar las cuentas médicas muy altas, que llegó lo inesperado. La dificultad tiene que ser descrito en una carta clara y apoyada por la evidencia y los estados financieros. Un paquete que se resume bien organizado y tiene una mayor posibilidad de éxito. Su representante debe ser persistente en contacto con el Banco sobre la situación de una vez por semana. Buena utilización concepto venta al descubierto puede ser un beneficio para el prestamista y el prestatario y una oportunidad para un comprador con paciencia para obtener una ganga en el mercado.

Trampas ocultas de una venta corta

El propietario debe tener en cuenta varios aspectos negativos de una "venta corta".

En primer lugar, el prestatario puede ser necesaria para el informe del "fantasma" de ingresos en su declaración de impuestos. Como ilógica como parece, pero para los propósitos del IRS se considera que el prestatario tenga ingresos del trabajo en una venta corta. Su ingreso es su deuda perdonada. El Banco emitirá un formulario 1099 del IRS, según el cual el importe de la deuda perdonada. Sin embargo, si el Banco está tratando de cobrar la parte no pagada, que la parte no pagada no es el ingreso que el prestatario tiene que informar al IRS.

Otra sorpresa inesperada podría golpear el prestatario. El prestamista puede vender la nota pagarés pendientes de pago (la cantidad restante de la hábil) a algunos de los inversores de 5 o 10 centavos de dólar y luego que los inversionistas definitivamente vendrá después de que el prestatario por todo lo que puede obtener por encima de ese 5 o 10 centavos de dólar sobre el dólar.

Vamos a discutir la ejecución hipotecaria frente a una venta corta, afectan a la puntuación de crédito, la posibilidad de un juicio de la deficiencia (Banco impone un gravamen sobre todos los activos personales del prestatario) en nuestro próximo artículo.

Ejecución de una hipoteca frente a una venta corta

En todo el mundo el mercado de hoy sabe lo que es la ejecución hipotecaria. La exclusión es reposesión involuntaria de su casa por el banco que utiliza para mantener el préstamo para su casa. Esta recuperación es costosa para el banco, porque el banco tiene que ir a la corte tomar posesión de su casa.

Tratando de salvar lo que nunca se deja de su puntaje de crédito después de que su incumplimiento del préstamo es el objetivo de cualquier prestatario que se encuentra en mora. venta corta por lo general no causa daños en el puntaje de forma tan dramática como la ejecución de una hipoteca. Sin embargo, sólo unas pocas personas son conscientes del hecho de que en las calificaciones del banco puntuación de crédito es una venta corta se producen después de 3-4 que los pagos de la hipoteca es tratado como una ejecución hipotecaria sobre el informe de crédito del prestatario. Algunos prestatarios se sorprenden de que a pesar de que hizo todo lo posible para salvar a su puntaje de crédito y elaborado un "acuerdo de venta corta" con el banco, cuatro, cinco, seis años en el camino, que sigue sin poder obtener financiamiento de prestamistas para un nuevo hogar. Esto se debe a este tratamiento oculto de una venta corta como una ejecución hipotecaria.

Ejecución de una hipoteca lleva otro efecto peligroso y horrible en comparación con una venta corta - juicio de la deficiencia. Los prestamistas de hoy - más que en el pasado - están invirtiendo unos cuantos cientos más en honorarios de abogado para obtener un juicio por deficiencia.

A juicio de la deficiencia se obtiene cuando una propiedad está cerrado y vendido (por lo general en una subasta en el juzgado por el secretario de la corte) al mejor postor. En la mayoría de los estados una "deficiencia" juicio se puede obtener por la diferencia entre la oferta ganadora y el importe de ejecución hipotecaria sentencia. Por lo general, el tribunal determina que el valor es mayor, la oferta más alta o el valor tasado de la propiedad en la fecha de la venta al público, y el mayor de los dos se toma para determinar la diferencia entre la cantidad del fallo, y esta diferencia es la deficiencia sentencia.

Deficiencia de sentencias son sentencias judiciales ordinarios. Son emitidos contra el deudor y sólo puede ser removido por pagarla o por quiebra. Además, los juicios por lo general dinero gana intereses hasta su pago. En Florida, por ejemplo, esa tasa es del 11% al año!

Muy a menudo los bancos se limitan a vender la sentencia de 5 a 10 centavos de dólar a una empresa de cobro. Sí, eso es mediante la inversión extra de $ 600 en honorarios de abogados, pueden obtener una sentencia contra el deudor por $ 100.000 - $ 150.000 y en una transacción de instantánea puede obtener $ 10,000 - $ 15,000 a cambio de papel. Es entonces cuando la empresa de cobro que se trata de cobrar a usted el importe total de la deficiencia de la sentencia y su prestamista está fuera de la imagen.

Deficiencia de la sentencia es algo que pone su vida en suspenso, no se puede comprar cualquier cosa a crédito, usted no puede vender nada. Todas las transacciones registradas, o más precisamente, producto de los mismos están sujetos a embargo por la empresa de recogida.

¿Qué venta corta media para el comprador?

[Continuará]